hormat grraakk..

hormat grraakk..
Google
 

Pajak kalo bangun rumah sendiri

Di tengah kesibukan Pak Febner dalam mengawasi para pekerja yang sedang mengerjakan konstruksi bagi rumahnya, tiba-tiba dia didatangi oleh beberapa orang yang mengaku sebagai petugas dari Kantor Pelayanan Pajak. Petugas tersebut menanyakan tentang Pajak Pertambahan Nilai yang harus dibayar oleh Pak Febner atas kegiatannya dalam membangun rumah tersebut. Tentu saja Pak Febner sangat kebingungan, karena dia sama sekali tidak mengetahui bahwa atas kegiatannya tersebut masih diharuskan untuk membayar pajak lagi.

Memang masih banyak yang belum mengetahui bahwa atas kegiatannya dalam membangun rumah atau tempat usaha yang dilakukan sendiri tanpa menggunakan jasa kontraktor, maka akan dikenakan Pajak Pertambahan Nilai. Sebenarnya apa sih yang dimaksud dengan Kegiatan Membangun Sendiri ? Menurut Keputusan Menteri Keuangan Nomor 320/KMK.02/2002 Kegiatan Membangun Sendiri adalah kegiatan membangun sendiri bangunan yang diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat usaha dengan luas bangunan 200 m2 (dua ratus meter persegi) atau lebih dan bersifat permanen.
Dengan PMk-39/PMK.03/2010, kegiatan membangun sendiri adalah kegiatan membangun bangunan yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain. Dengan luas bangunan paling sedikit 300 m2.

Untuk pembatasan luas bangunan ini sudah pernah diubah beberapa kali, yaitu :

  1. Atas kegiatan membangun sendiri di luar kawasan real estate, yang dimulai sebelum tanggal 1 Juli 2002 terutang PPN apabila luas bangunannya 400 m2 atau lebih, terhitung mulai tanggal 1 Juli 2002, batasan luas bangunan yang terutang PPN adalah 200 m2 atau lebih.
  2. Atas kegiatan membangun sendiri di dalam kawasan real estate , yang dimulai sebelum tanggal 1 September 2002 terutang PPN tanpa ada batasan luas bangunan, terhitung mulai tanggal 1 September 2002, batasan luas bangunan yang terutang PPN adalah 200 m2 atau lebih.



Apa syarat Kegiatan Membangun Sendiri yang dikenakan PPN?
1. dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaannya;
2. bangunan yang diperuntukkan bagi tempat tinggal termasuk fasilitas penunjang,
3. dalam hal diperuntukkan sebagai tempat usaha termasuk semua fasilitas penunjang;
4. sebelum 1 Juli 2002 : luas bangunan 400 m2 atau lebih,
5. sejak 1 Juli 2002 : luas bangunan 200m2 atau lebih;
6. sejak 1 April 2010 : luas bangunan 300 m2 atau lebih

Berapa Besar Pajak yang harus dibayar ?

Pajak Pertambahan Nilai yang harus disetor adalah 10% X 40% X semua biaya yang dikeluarkan untuk membangun bangunan tersebut, tapi tidak termasuk harga perolehan tanahnya.

Contoh Perhitungan Kegiatan Membangun Sendiri


1. Herman Kurniawan adalah Direktur Utama PT Kurnia Jaya. Pada tanggal 15 November 1994 mulai melakukan pembangunan rumah dengan luas seluruhnya 550 M2 yang dilakukan oleh tukang batu dan diawasi sendiri. Bangunan selesai dikerjakan dan siap untuk ditempati pada tanggal 20 Mei 1995.
Jawaban :
· Kegiatan di atas memenuhi kriteria Kegiatan Membangun Sendiri (tidak dalam kegiatan usaha);
· Kegiatan Membangun Sendiri yang dilakukan oleh Herman tidak dikenakan PPN karena dilakukan sebelum 1 Januari 1995 (sebelum Pasal 16C yang mengatur PPN atas kegiatan tersebut belum berlaku)

2. Faizal Ayuba adalah seorang pengusaha percetakan (kartu undangan, dsb.) yang sudah dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak sejak 20 Maret 1996. Pada 10 Februari 2001 mulai melakukan kegiatan membangun gedung untuk tambahan gudang dan kantor administrasinya untuk kegiatan manajemen seluas 600 M2. Kegiatan ini dilakukan oleh tukang yang dibayar harian dan diawasi sendiri. Selama bulan Februari 2001 telah dikeluarkan biaya sejumlah Rp50.000.000,00 untuk pembelian bahan bangunan dan ongkos tukang.
Jawaban :
· Kegiatan di atas memenuhi kriteria Kegiatan Membangun Sendiri (tidak dalam kegiatan usaha);
· Kegiatan Membangun Sendiri yang dilakukan oleh Faizal pada bulan Februari 2001 terutang PPN sebesar =10%x40%xRp50.000.000,00= Rp2.000.000,00;
· PPN yang terutang disetor ke Kas Negara melalui Bank Persepsi paling lambat tanggal 15 Maret 2001;
· Pembayaran tersebut dilaporkan oleh Faizal dalam SPT Masa PPN Masa Februari 2001, form 1195 kode I.1.
· Apabila Faizal bukan Pengusaha Kena Pajak pelaporannya menggunakan SSP lembar ke-3 yang dikirimkan kepada Kepala KPP yang di wilayahnya terletak bangunan yang sedang didirikan.

Perlakuan Pajak Masukan atas kegiatan membangun sendiri adalah tidak dapat dikreditkan, karena PPN yang terutang dihitung dari DPP sebesar 40% dari seluruh pengeluaran dan dianggap sudah dikreditkan sebanding dengan 10% x 60% jumlah seluruh pengeluaran.



38 comments:

Anonymous said...

Bagaimana jika saya membangun rumah tapi belum selesai, apakah harus membayar pajaknaya segera atau tunggu rumah tersebut selesai?

Fery Corly said...

dalam Keputusan menteri Keuangan nomor 554/KMK.04/2000 disebutkan bahwa saat terutangnya PPN atas kegiatan membangun sendiri terjadi pada saat mulai dilaksanakannya pembangunan.Jadi walaupun belum selesai, setiap tanggal 15 harus dibayar PPN nya sebesar biaya yang sudah dikeluarkan untuk bulan itu dikalikan dengan tarifnya.

Anonymous said...

APAKAH, APABILA SAYA MEMBANGUN DI ATAS 2 BIDANG TANAH YANG MASING-MASING TANAH SAYA BANGUN BANGUNAN SELUAS 150 M2,AKAN DIAKUMULASI MENJADI BANGUNAN 300M2 DAN DIKENAKAN PPN, TERIMAKASIH

Fery Corly said...

kalo bangun diatas 2 bidang tanah, dan di masing-masing tanah dibangun bangunan seluas 150m2, maka tidak terkena PPN

Anonymous said...

bagaimana kalau tahap I kita bangun luasnya 150M2 terus setahun berikutnya 50m2 lagi apakah kena PPN juga...makasih

IndonesianTax said...

nah, hal seperti inilah yg sering jadi perdebatan, tapi kalau menurut pendapat saya, karena yang diatur itu hanya luas bangunan (min 200m2), maka ketika bangunan kita sudah mencapai 200m2 (pembangunan tahap kedua), maka pada saat itulah mulai terkena PPN.
Makasih.

Anonymous said...

Saya baru saja mendapat surat pemberitahuan tsb dari KPP setempat. Karena memang belum dimulai pembangunannya, adakah cara untuk mendapat keringanan atas PPN Membangun Rumah Sendiri tsb, tentu saja dengan cara yg tidak melanggar hukum yg berlaku? Terima kasih.

Anonymous said...

Kalo persh real estate .. ketika menerima faktur pajak dr kontraktor padahal pada saat itu mungkin belum ada pembeli ... apa bs dikompensasikan .. sampai berapa lama? misalkan dlam 2 tahun tdk ada pembeli rumah padahal pembayaran telah diselesaikan lama

Anonymous said...

mas tolong donk tambahin contoh2 nya lagi.....misal:bagi yg gak punya NPWP,membangun luas tanah sebagian<200m,dll.... oh iya mau nanya siapakah yg menentukan jumlah besaran pajak yg harus dibayarkan....apakah oleh tukang pajak yg datang atau orang yg membangun rumah???

Anonymous said...

saya baru didatanggi petugas pajak
Dasar perhitungan luas bangunan dihitung berdasarkan dari mana sih dari IMB tau semisalkan saya dalam IBM jumlah luas bagunan untuk 3 lantai 237m2 plus atap cor 78 m2
apakah dasar perhitunggannnya dari luas jumlah lantai dan dalam kegiatan membangun bertahap setelah 1 tahun berhenti
apakah dihitung biayan hannya ketika kita lebih dari 200m2 atau bagai mana

Leonardo said...

Apakah yang dimaksudkan dengan fasilitas penunjang?

IndonesianTax said...

Batas kena PPN adalah luas bangunan diatas 200 m2,jadi kalo luasnya 237 m2 kena PPN. Dasar perhitungannya adalah jumlah biaya yg sudah dikeluarkan, termasuk bahan dan ongkos tukang, tapi tidak termasuk pembelian tanah. Kalo pembangunan bertahap dibawah 2 th, misal th pertama 100 m2, th ke2 150 m2, maka kena PPN, tapi kalo diatas dua tahun gak kena.

Anonymous said...

Pak,minta kejelasan yang menentukan biaya pembangunan rumah tersebut adalah siapa ? krn sy membangunan rumah ditangani sendiri,jd catatan biaya pengeluaran nggak tersimpan rapi,apakah bisa dikira2 saja ? mhn penjelasannya,tks

Aniki said...

Dear all,

Apabila saya ingin melakukan renovasi rumah lama (dibangun sebelum th.1995) 1 tingkat dengan luas awal IMB 450 m2 menjadi 2 tingkat dengan luar akhir IMB 600 m2 tanpa merobohkan bangunan lama (hanya 150 m2 yang dijadikan 2 lantai), apakah terkena PPN KMS juga?

Thanx & Best Regards

indonesiantax said...

to anonimus : PPN membangun sendiri ditentukan besarnya dari biaya yang dikeluarkan, besarnya biaya adalah dari WP sendiri, tapi kalo diperiksa tetap harus ada buktinya.

to aniki: kalo hanya 150 m2 tdk kena PPN membangun sendiri

Snoopy said...

Luas bangunan disini artinya luas seluruh lantai atau hanya luas di lantai 1? Saya ingin bangun rumah 3 lantai dengan total luas seluruh lantai >300m2. Pembangunan saya serahkan kepada pihak lain untuk mengawasi dan terhadapnya saya telah menandatangani SPK dan telah tercantum nilai kontrak (namun terdpt biaya lain yg tdk termasuk). Apakah PPN yg sy hrs bayar itu adalah 10% x 40% x nilai kontrak saja atau bagaimana? Kapan saya harus bayar? Apakah boleh jika saya bayar sekaligus dimuka sebesar nilai kontrak tersebut saja karena toh biaya pembangunannya sdh diketahui? Pengawas yang sy beri wewenang tsb tdk ingin disebut sbg kontraktor.

indonesiantax said...

@ snoopy: luas bangunan adalah seluruh luas, bukan hanya lt.1, besarnya PPN adalah 10%X40%xbiaya yang dikeluarkan, pembayarannya adalah setiap tgl 15 bulan berikutnya (contoh, biaya bulan mei 100 jt, maka bayar PPN sebesar 4 jt adalah tgl 15 juni)

Anonymous said...

Jika saya membangun rumah seluas 215M2 pada tahun 2005 tapi belum membayar PPN membangun sendiri,apakah saya harus membayar sekarang?sedangkan merujuk pada PPN membangun sendiri tahun 2010, luas tanah yg dikenakan adalah yg lebih besar dari 300m2?

IndonesianTax said...

tetep harus bayar pajak, karena PPN membangun sendiri terhutang pada saat dimulai pembangunan, jadi waktu th 2005 sebenernya sudah terutang pajak, dan namanya hutang tetep belum lunas sampe dibayar, makasih

Anonymous said...

Kalau renofasi rumah dari bangunan lama apakah masih diwajibkan bayar ?
Terima kasih

Anonymous said...

KEnapa musti ada peraturan bayar pajak pembangunan?? kan tiap tahun sudah bayar PBB??

yanto said...

mohon pencerahan
jika kita membangun bangunan 500 m2, atas luas tersebut sebesar 300m2 mau saya akui sebagai bangun sendiri dengan PPN 4% dan 200m2 lagi diakui sebagai bangun biasa dengan pajak 10%. apakah kita dapat melakukan pembayaran pajak dengan 2 skema tesebut sekaligus?

Anonymous said...

adakah sanksi apabila saya terlambat membayar atau bahkan tidak membayar? trimakasih

Anonymous said...

kenapa mesti ada peraturan pembayaran pajak pembangunan?

Pajak ini merupakan PPN, yaitu pajak pertambahan Nilai. dikenakan karena utk keadilan. apabila kita membangun/lgsg membeli rmh melalui badan usaha (cv atau pt dll) yg bergerak dlm bidang konstruksi, maka akan dikenakan PPN atas pembangunan/pembelian rumah tsb. nah, dikarenakan inilah banyak orang pribadi atau badan enggan membangun memakai jasa konstruktor (dikarenakan lebih mahal). mereka lebih memilih utk membangun sendiri dengan membayar upah kpd tukang bangunan.
oleh karena itu, atas prinsip keadilan inilah (baik membangun melalui pihak lain atau membangun sendiri) maka masing masing dikenakan PPN. sebagaimana pengertian pajak ini yakni pajak atas pertambahan nilai, dimana terjadi pertambahan nilai di mata masyarakat (prestise) apabila kita memiliki bangunan mewah (di atas 300m2), salah satunya!

perlu diingat, bahwa 200m2 atau 300 m2 adlh hanya batasan LUAS (panjang x lebar) bangunan dikenakan PPN KMS, tanpa memperhitungkan tinggi bangunan. namun utk menghitung BESARnya PPN tetap memperhitungkan keseluuhan biaya pembangunan bangunan tsb.

bila dlm suatu bangunan dibangun dgn dua cara yakni ada yg KMS dan ada yg melalui jasa konstruktor, maka yg KMS dibayar sendiri dan yg melalui konstruktor dibayar melalui mereka (jgn lp minta fakturnya).

sanksi ada di Undang-undang KUP

Anonymous said...

pak mau tanya, apakah void termasuk dihitung dalam luas bangunan?

Giant Tarigan said...

Selamat sore bapak/ibu, untuk pajak kegiatan membangun sendiri yang diperuntukkan bagi kalangan umum apakah dikenakan pasal 16C !!! sebagai contoh penggunaan tenaga air yang menghasilkan listrik dan dijual ke PLN apakah dikenakan pajak…yang jadi pertanyaan apakah bangunan(bendung, saluran)tersebut kena PPN KMS !!! Terima kasih sebelumnya. Salam kenal.

UII Official said...

Terimakasih Infonya
sangat bermanfaat..
Perkenalkan saya mahasiswa Fakultas Ekonomi di UII Yogyakarta
:)
twitter : @profiluii :)olenarm

muh_muh said...

Apabila saya membangun sebuah rumah seluas 600m2, dan belum selesai karena kekurangan biaya. jikalau saya tidak membayar PPN apakah akan terkena sanksi ? kalau terkena sanksi seperti apa ?

Nicholas Budyanto said...

Pak, kalo saya ingin membangun rumah bertahap, Lt 1 170M2, Lt 2 125M2, Lt 3 75M2. pembangunan untuk lantai 2 dan 3 mungkin dilakukan 3 tahun lagi. Apakah saya harus membayar pajak?

Kalaupun harus membayar pajak, kapan saya harus membayar pajak?

Anonymous said...

Malam pa, sy mau tanya.katanya luas rumah 200 meter itu terhitung juga garasi,pagar,teras ya pa ? Tidak hanya luas lt1 dan 2 ? Mohon pencerahannya karena sy bangun rumah lt1 66 lt2 60 tp luas garasi,teras,tempat jemur dan pagar total 206m apakah sy kena ppn ? Thanks
Hartono

Anonymous said...

Siang Pak, saya mau tanya, didalam IMB terdapat penjabaran luas bangunan,apakah pagar depan juga termasuk dalam luasa bangunan? Sedangkan bangunan utama hanya 261m2 tetapi apabila diakumulasikan dengan pagar depan menjadi 410m2 jadi ukuran mana yang dipakai untuk membuat kategori luasan bangunan yang dikenakan pajak? IMB saya keluar 31 Mei 2010 dan kemarin saya didatangin orang pajak mereka bilang rumah bapak kena pajak bangun sendiri. Sedangkan sekarang sudah 2013, bagaimana cara perhitungan pajaknya Pak? Mohon petunjuknya,,
Terima kasih banyak
(Note: lt 625, lb 261(tanpa penjumlahan pagar depan)

Usaha lain gak ada matinya said...

‘PELUANG USAHA MODAL SANGAT KECIL’
Bagi agan-agan yang ingin membuka usaha
Tapi bingung ingin membuka usaha apa dan hanya mempunyai modal kecil
Tak usah bingung,silahkan buka usaha pembayaran online
“ppob /online nasional”
Satu deposit bisa melakukan transaksi berikut:
Seperti listrik,tiket pesawat, tiket ka ,pln,pdam, telepon, speedy, kartu kredit, tv kabel, pulsa, kredit multifinance, dll secara mudah, murah namun tetap dengan dukungan teknologi yang handal dan sistem bisnis yang fleksibel dan menguntungkan.
Hanya bermodal ‘rp.100.000,’
info lengkap Hubungi : www.fastpaynasional.com
Hp:081335640101

didit herbiansjah said...

KEMENKEU No : 554/KMK.004/2000 tentang PPN ats kegiatan sendiri membangun rumah. Alasan / pendekatan nya apa ya dan apakah KEMENKEU tsb sdh pernah dilakukan uji materi oleh MK klo sdh pernah mohon dipublikasikan ke masyarakat indonesia. Uji materi tsb sangat penting agar tidak mengusik rasa keadilan masyarakat.r

Anonymous said...

Bpk Fery kasus sy sama dgn yang diatas yaitu membangun diatas 2 bidang tanah masing tdk lebih dr 200 m2, tapi kedua bidang tanah tersebut bersebelahan apakah dikenakan ppn? Dan dasar hukumnya apakah ada? Terima kasih sebelumnya

Anonymous said...

Bpk Fery kasus sy sama yaitu membangun diatas 2 bidang tanah masing tdk lebih dr 200 m2, tapi kedua bidang tanah tersebut bersebelahan apakah dikenakan ppn? Dan dasar hukumnya apakah ada? Terima kasih sebelumnya

Anonymous said...

RMG Cleaning Equipment jual beli sewa mesin poles lantai floor polisher bekascleaning service 081314772959
Jasa spesialist gosok poles ubin,tegel teraso,lantai marmer,granite jakarta 081314772959 bandung,semarang,malang sidoarjo,surabaya,bali,batam,palembang,pangkal pinang,singkawang 081314772959 jual beli sewa mesin poles lantai floor polisher bekas,second,mesin poles grinding 3phase,single phase,bubuk pengkilap marmer 081314772959 bubuk pengkilap extra 5 italy,jual mesin poles polisher lantai second,bekas Columbus,Wirbel,Ghibli,alphalux,electrolux,lux.081314772959 polisher lantai karcher,rotano,fiorentini,polisher china,tukang poles lantai marmer,teraso semarang,bandung,jakarta,palembang,lampung,081314772959 jogja,solo,malang,tulungagung,sidoarjo,surabaya,gresik,lamongan,bali,batam 081314772959 jual mesin poles grinding beton,grinding epoxy coating,mesin grinding concrete,marmer,teraso,granite 081314772959

Anonymous said...

Mohon penjelasannya pak :
Saya membeli rumah second dan pada saat pembelian sudah membayar PPH pembelian, tetapi sekarang saya mendapat surat tagihan dari kantor pajak mengenai ppn bangun sendiri. Apakah saya harus membayar juga pppn bangun sendiri padahal rumah itu saya beli dalam kondisi bekas pakai. terima kasih atas penjelasannya

Poles granite 081316894242 said...

WMS Cleaning 081316894242 Equipment jual mesin poles marmer di surabaya,lantai teraso,ubin tegel 081316894242 Jual beli sewa mesin poles lantai,floor polisher jual beli sewa blower karpet,vacuum cleaner 081316894242 jual mesin poles lantai floor polisher fiorentini,columbus,ghibli baru/second 081316894242 jual mesin poles polisher lantai alphalux,wirbel,falco,minuteman,viper,triwax,karcher 081316894242 jual mesin poles marmer,kupas grinding teraso,marmer 081316894242 jasa spesialis tukang gosok ubin poles lantai marmer murah,poles teraso,granit no telp 081316894242 poles marmer lantai ubin teraso di malang,surabaya,sidoarjo,pasuruan,gresik,lamongan Hp. 081316894242 jual mesin poles lantai polisher rotano,krisbow,innotechs,nilfisk 081316894242 poles ubin,lantai marmer,teraso semarang,solo,ungaran,banyumanik 081316894242 poles lantai marmer,teraso rumah kemang,pejaten,kebon jeruk,meruya,pd indah,lb bulus,cipete tp/hp. 081316894242 jasa cleaning services poles lantai marmer rumah sunter agung,danau sunter,kelapagading tp.hp. 081316894242 tukang bangunan cleaning services poles marmer,teraso rumah cempaka putih tp.hp. 081316894242 pulomas,kayu putih,rawamangun 081316894242 tukang renovasi rumah khusus poles lantai ubin teraso,marmer tomang,grogol,slipi,menteng tp.hp. 081316894242 tukang bangunan khusus poles lantai marmer,teraso rumah pd.bambu,duren sawit,cawang,cipinang indah tp.hp. 081316894242 cibubur WMS Cleaning Equipment jakarta jual mesin floor polisher baru/second 081316894242 tukang bangunan renovasi poles lantai marmer,teraso rumah kemang,pejaten tp/hp. 081316894242 jasa cleaning services khusus poles lantai marmer,granite,teraso hub. 081316894242 jual vacuum extractor karpet italy Lava murah her china,tukang poles lantai marmer,teraso semarang,bandung,jakarta,palembang,lampung, 081316894242 jogja,solo,malang,tulungagung,sidoarjo,surabaya,gresik,lamongan,bali,batam 081316894242 juak beli floor polisher mesin poles lantai alat cleaning service bekas 081316894242 .jual mesin poles grinding beton,grinding epoxy coating,mesin grinding concrete,marmer,teraso,granite 081316894242 jual beli mesin poles lantai