Pajak kalo bangun rumah sendiri

Di tengah kesibukan Pak Febner dalam mengawasi para pekerja yang sedang mengerjakan konstruksi bagi rumahnya, tiba-tiba dia didatangi oleh beberapa orang yang mengaku sebagai petugas dari Kantor Pelayanan Pajak. Petugas tersebut menanyakan tentang Pajak Pertambahan Nilai yang harus dibayar oleh Pak Febner atas kegiatannya dalam membangun rumah tersebut. Tentu saja Pak Febner sangat kebingungan, karena dia sama sekali tidak mengetahui bahwa atas kegiatannya tersebut masih diharuskan untuk membayar pajak lagi.

Memang masih banyak yang belum mengetahui bahwa atas kegiatannya dalam membangun rumah atau tempat usaha yang dilakukan sendiri tanpa menggunakan jasa kontraktor, maka akan dikenakan Pajak Pertambahan Nilai. Sebenarnya apa sih yang dimaksud dengan Kegiatan Membangun Sendiri ? Menurut Keputusan Menteri Keuangan Nomor 320/KMK.02/2002 Kegiatan Membangun Sendiri adalah kegiatan membangun sendiri bangunan yang diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat usaha dengan luas bangunan 200 m2 (dua ratus meter persegi) atau lebih dan bersifat permanen.
Dengan PMk-39/PMK.03/2010, kegiatan membangun sendiri adalah kegiatan membangun bangunan yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain. Dengan luas bangunan paling sedikit 300 m2.

Untuk pembatasan luas bangunan ini sudah pernah diubah beberapa kali, yaitu :

1. Atas kegiatan membangun sendiri di luar kawasan real estate, yang dimulai sebelum tanggal 1 Juli 2002 terutang PPN apabila luas bangunannya 400 m2 atau lebih, terhitung mulai tanggal 1 Juli 2002, batasan luas bangunan yang terutang PPN adalah 200 m2 atau lebih.
2. Atas kegiatan membangun sendiri di dalam kawasan real estate , yang dimulai sebelum tanggal 1 September 2002 terutang PPN tanpa ada batasan luas bangunan, terhitung mulai tanggal 1 September 2002, batasan luas bangunan yang terutang PPN adalah 200 m2 atau lebih.
   

Apa syarat Kegiatan Membangun Sendiri yang dikenakan PPN?
1. dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaannya;
2. bangunan yang diperuntukkan bagi tempat tinggal termasuk fasilitas penunjang,
3. dalam hal diperuntukkan sebagai tempat usaha termasuk semua fasilitas penunjang;
4. sebelum 1 Juli 2002 : luas bangunan 400 m2 atau lebih,
5. sejak 1 Juli 2002 : luas bangunan 200m2 atau lebih;
6. sejak 1 April 2010 : luas bangunan 300 m2 atau lebih

Berapa Besar Pajak yang harus dibayar ?

Pajak Pertambahan Nilai yang harus disetor adalah 10% X 40% X semua biaya yang dikeluarkan untuk membangun bangunan tersebut, tapi tidak termasuk harga perolehan tanahnya.

Contoh Perhitungan Kegiatan Membangun Sendiri


1. Herman Kurniawan adalah Direktur Utama PT Kurnia Jaya. Pada tanggal 15 November 1994 mulai melakukan pembangunan rumah dengan luas seluruhnya 550 M2 yang dilakukan oleh tukang batu dan diawasi sendiri. Bangunan selesai dikerjakan dan siap untuk ditempati pada tanggal 20 Mei 1995.
Jawaban :
· Kegiatan di atas memenuhi kriteria Kegiatan Membangun Sendiri (tidak dalam kegiatan usaha);
· Kegiatan Membangun Sendiri yang dilakukan oleh Herman tidak dikenakan PPN karena dilakukan sebelum 1 Januari 1995 (sebelum Pasal 16C yang mengatur PPN atas kegiatan tersebut belum berlaku)

2. Faizal Ayuba adalah seorang pengusaha percetakan (kartu undangan, dsb.) yang sudah dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak sejak 20 Maret 1996. Pada 10 Februari 2001 mulai melakukan kegiatan membangun gedung untuk tambahan gudang dan kantor administrasinya untuk kegiatan manajemen seluas 600 M2. Kegiatan ini dilakukan oleh tukang yang dibayar harian dan diawasi sendiri. Selama bulan Februari 2001 telah dikeluarkan biaya sejumlah Rp50.000.000,00 untuk pembelian bahan bangunan dan ongkos tukang.
Jawaban :
· Kegiatan di atas memenuhi kriteria Kegiatan Membangun Sendiri (tidak dalam kegiatan usaha);
· Kegiatan Membangun Sendiri yang dilakukan oleh Faizal pada bulan Februari 2001 terutang PPN sebesar =10%x40%xRp50.000.000,00= Rp2.000.000,00;
· PPN yang terutang disetor ke Kas Negara melalui Bank Persepsi paling lambat tanggal 15 Maret 2001;
· Pembayaran tersebut dilaporkan oleh Faizal dalam SPT Masa PPN Masa Februari 2001, form 1195 kode I.1.
· Apabila Faizal bukan Pengusaha Kena Pajak pelaporannya menggunakan SSP lembar ke-3 yang dikirimkan kepada Kepala KPP yang di wilayahnya terletak bangunan yang sedang didirikan.

Perlakuan Pajak Masukan atas kegiatan membangun sendiri adalah tidak dapat dikreditkan, karena PPN yang terutang dihitung dari DPP sebesar 40% dari seluruh pengeluaran dan dianggap sudah dikreditkan sebanding dengan 10% x 60% jumlah seluruh pengeluaran.